Vakuudet yrityslainalle: yrityskiinnitys, kiinteistö, pantti ja takaus
Mitä vakuuksia pankki hyväksyy yrityslainalle, miten vakuusarvo lasketaan, miten yrityskiinnitys toimii ja miten vakuusvaje paikataan Finnveran takauksella.
Pankki pyytää yrityslainalle vakuuden, jotta se saa rahansa takaisin, vaikka yritys ei pystyisi maksamaan. Tavallisimmat vakuudet ovat kiinteistökiinnitys, yrityskiinnitys, talletus- tai osakepantti, omistajan henkilötakaus ja Finnveran takaus. Pankki ei laske vakuutta täyteen käypään arvoon, vaan alennettuun vakuusarvoon. Jos vakuusarvot eivät riitä lainan määrään, syntyy vakuusvaje, jonka paikkaamiseen käytetään usein Finnveran takausta tai omistajan takausta.
Opas kuuluu kokonaisuuteen yrityslainan korko ja ehdot.
Vakuustyypit yhdellä silmäyksellä
| Vakuus | Mitä se on | Rekisteri ja laki | Huomioitavaa |
|---|---|---|---|
| Kiinteistökiinnitys | Panttikirja kiinteistöön tai määräalaan | Maanmittauslaitos, maakaari | Pankin näkökulmasta yleensä vahvimpia vakuuksia |
| Yrityskiinnitys | Kiinnitys yrityksen elinkeinotoimintaan kuuluvaan irtaimeen omaisuuteen | PRH:n yrityskiinnitysrekisteri, yrityskiinnityslaki 634/1984 | Konkurssissa etuoikeus on rajattu |
| Asunto-osakkeen tai toimitilaosakkeen pantti | Osakkeet pantataan pankille | Huoneistotietojärjestelmä tai osakekirja | Taloyhtiön lainaosuus vähentää arvoa |
| Talletus- tai arvopaperipantti | Rahat tai sijoitukset pantataan | Sopimus pankin kanssa | Varat ovat sidottuina |
| Henkilötakaus | Omistaja tai muu henkilö vastaa velasta | Laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 361/1999 | Riski kohdistuu takaajan omaan talouteen |
| Yritystakaus | Emoyhtiö tai muu yhtiö takaa | Sama laki | Konsernissa yleinen |
| Finnveran takaus | Valtion erityisrahoitusyhtiö takaa osan lainasta | Finnveran ehdot | Maksullinen, enintään 80 % lainasta |
| Rahoitettava kohde | Kone tai ajoneuvo omistuksenpidätyksellä tai leasingissa | Sopimus, ajoneuvoissa liikenneasioiden rekisteri | Arvo laskee käytössä nopeasti |
Miten vakuusarvo lasketaan
Pankki kertoo käyvän arvon kertoimella, joka kuvaa, paljonko omaisuudesta todennäköisesti saataisiin pakkomyynnissä. Kertoimet ovat pankkikohtaisia eikä niitä julkaista. Alla oleva esimerkki käyttää havainnollistavia kertoimia.
Pienen tuotantoyrityksen laina 200 000 euroa:
| Omaisuus | Käypä arvo | Kerroin (esimerkki) | Vakuusarvo |
|---|---|---|---|
| Toimitilakiinteistö | 250 000 € | 60 % | 150 000 € |
| Uusi kone | 80 000 € | 40 % | 32 000 € |
| Yrityskiinnitys varastoon ja kalustoon | 60 000 € | 0–20 % | 0–12 000 € |
| Yhteensä | 390 000 € | 182 000–194 000 € |
Vaikka omaisuutta on lähes kaksinkertaisesti lainan verran, vakuusarvo jää esimerkissä 6 000–18 000 euroa lainan alle. Vaje voidaan paikata Finnveran takauksella, omistajan rajatulla takauksella tai pienentämällä lainaa omalla rahoituksella.
Yrityskiinnitys tarkemmin
Yrityskiinnitys on Suomessa pk-yrityksen tavallisin vakuus, koska se ei vaadi kiinteistöä. Se koskee yrityskiinnityslain mukaan elinkeinonharjoittajan elinkeinotoimintaan kuuluvaa irtainta omaisuutta, kuten koneita, kalustoa ja varastoa. Osa omaisuudesta on laissa rajattu kiinnityksen ulkopuolelle, joten tarkista kattavuus.
Käytännön asiat:
- Kiinnitystä haetaan PRH:lta, ja PRH antaa panttikirjan. Panttikirja luovutetaan pankille vakuudeksi.
- Kiinnitys voidaan vahvistaa elinkeinonharjoittajalle, joka on merkitty kaupparekisteriin.
- Kiinnitys pysyy voimassa, vaikka laina maksetaan pois. Sitä voidaan käyttää myöhemmin uuden lainan vakuutena, tai sen voi kuolettaa.
- Konkurssissa yrityskiinnityksen haltijan etuoikeus on rajattu 50 prosenttiin kiinnitetyn omaisuuden arvosta (laki velkojien maksunsaantijärjestyksestä 1578/1992, 5 §). Siksi pankki arvostaa yrityskiinnityksen matalalle.
Henkilötakaus ja sen rajaaminen
Pienen yrityksen lainassa pankki pyytää usein pääomistajan henkilötakauksen. Takaus voi olla:
- Omavelkainen takaus: pankki voi vaatia takaajalta maksua heti, kun velallinen laiminlyö maksun.
- Täytetakaus: takaaja vastaa vain siltä osin kuin velkaa ei saada velalliselta tai muista vakuuksista.
Tärkeintä on rajata takauksen euromäärä ja kohde. Yleistakaus, joka kattaa kaikki velallisen nykyiset ja tulevat velat, on takaajalle selvästi riskialttiimpi kuin yhteen lainaan sidottu enimmäismääräinen takaus. Henkilötakauksen riskeistä kertoo opas yrittäjän henkilötakaus.
Finnveran takaus vakuusvajeen paikkaajana
Finnvera ei ota vakuuksia pankin tavoin, vaan se takaa osan pankin lainasta. Esimerkiksi pk-takaus on Finnveran mukaan vakuudeton ja kattaa enintään 80 % lainasta, ja alkutakauksessa pääomistajien on annettava omavelkaiset takaukset, jotka kattavat 25 % alkutakauksen määrästä. Lue lisää oppaasta Finnveran takaukset ja lainat, jossa on myös hinnat.
Vakuuksien tarkistuslista
- Mitkä vakuudet pankki vaatii ja millä vakuusarvolla se ne laskee?
- Koskeeko vakuus vain tätä lainaa vai kaikkia pankin saatavia (yleisvakuus)?
- Vapautuuko vakuus, kun laina on lyhentynyt tietylle tasolle?
- Kuka maksaa kiinnitysten ja arvioiden kulut?
- Onko takauksella enimmäismäärä ja voimassaoloaika?
- Mitä tapahtuu, jos vakuuden arvo laskee: voiko pankki vaatia lisävakuutta?
Rastita kohdat lainahakemuksen tarkistuslistassa.
Vakuuksien vapauttaminen laina-aikana
Kun laina lyhenee, vakuuksia on usein enemmän kuin tarvitaan. Jos esimerkiksi 200 000 euron lainasta on jäljellä 80 000 euroa ja kiinteistön vakuusarvo on 150 000 euroa, voit pyytää pankkia vapauttamaan henkilötakauksen tai yrityskiinnityksen panttikirjat. Pankki ei yleensä tee sitä oma-aloitteisesti, joten pyydä tarkistusta esimerkiksi tilinpäätöksen yhteydessä. Vapautetut panttikirjat kannattaa säilyttää tai pitää rahoittajan hallussa erikseen sovittuna, jos niitä tarvitaan myöhemmin uuden lainan vakuudeksi.
Usein kysyttyä
Saako yrityslainaa ilman vakuuksia?
Pieniä yrityslainoja myönnetään ilman vakuuksia erityisesti nettirahoittajilta, mutta niiden hinta on yleensä selvästi pankkilainaa korkeampi ja ne vaativat usein henkilötakauksen. Pankkilainassa vakuuden puutetta paikataan tavallisesti Finnveran takauksella.
Voiko kotia käyttää yrityslainan vakuutena?
Voi, jos omistaja panttaa asunto-osakkeensa tai kiinteistönsä yrityksen velan vakuudeksi. Kyse on vierasvelkapanttauksesta, ja siihen sovelletaan samaa lakia kuin takaukseen. Riski on suuri, koska yrityksen vaikeudet voivat johtaa kodin myyntiin.
Mitä yrityskiinnitykselle tapahtuu, kun yritys myydään?
Liiketoimintakaupassa kiinnitys ei siirry automaattisesti ostajalle, vaan asia sovitaan rahoittajan kanssa. Osakekaupassa kiinnitys pysyy yhtiöllä. Käy järjestely läpi rahoittajan ja juristin kanssa ennen kauppaa.
Voiko kiinnityksen poistaa?
Kyllä. Kun panttikirjat palautetaan haltijalta, kiinnitys voidaan kuolettaa PRH:n tai Maanmittauslaitoksen menettelyssä. Kiinnitys kannattaa kuitenkin usein säilyttää tulevaa rahoitusta varten.
Lähteet
- Patentti- ja rekisterihallitus — yrityskiinnitysrekisteri ja kiinnitysten haku
- Maanmittauslaitos — kiinteistökiinnitykset ja sähköiset panttikirjat
- Finlex — yrityskiinnityslaki 634/1984 ja laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta 361/1999
- Finnvera — takausten vakuusehdot
- Finanssiala — takaajan ja pantinantajan oppaat
